+49 179 783 55 76
позвоните или Напишите нам

18 Ноября 2016

Недвижимость Мюнхена: цены и доходность

Недвижимость Мюнхена: цены и доходность

Надежность в квадрате с приставкой «люкс». Дефицитные квадратные метры самой богатой федеральной земли Германии. Стабильный денежный поток от аренды. Вот типичные ассоциации, которые возникают, когда кто-то вспоминает об инвестициях в недвижимость Мюнхена. 

Все верно. Город на реке Изар по праву заслужил свою репутацию. Но не все просто.

Казалось бы, регион должен быть повсеместно дорогим, но и здесь наблюдается огромный разброс цен. Вроде бы, Мюнхен – инвестиционная столица Германии, но далеко не все стратегии вложения капитала здесь эффективно работают. А уровень доходности от аренды может и вовсе вас удивить.

Словом, детальное изучение возможностей, ограничений и перспектив не помешает даже на таком стабильном рынке. Свои решения по инвестициям в недвижимость Мюнхена представляют специалисты компании Campus Consulting.

Среди покупателей зарубежной недвижимости вопрос «сколько можно заработать?» в безусловном топе. Сначала поймем, сколько придется вложить. В Мюнхене все просто: столица Баварии, самый дорогой город Германии. Причем цены здесь, по немецким меркам, скорее не растут, а галопируют.

   
На данный момент мы не говорим о высокой доходности по жилым объектам. Реально рассчитывать на 2-2,5% нетто, то есть чистой доходности в карман инвестора. Но это все же лучше, чем получать два десятых процента по депозитам в сберегательных кассах. Например, в нашей компании не все клиенты, купив недвижимость, сразу сдают ее в аренду. Кто-то оставляет ее для собственного использования. Кто-то приходит к арендному бизнесу спустя время. Определяющим является то, что у человека есть ликвидный объект, недвижимость в стабильной немецкой действительности.
 
Я бы обратил внимание на то, что квартиры в центре могут стоить в два раза дороже, чем объекты такого же качества в менее респектабельном районе. При этом вы знаете, что рентная доходность на сегодняшний день составляет в Мюнхене около 2-3%. Но если вы покупаете квартиру в самом центре города, в самом престижном районе, то из-за высокой цены за кв.м. она может опуститься даже до 1%. Любые риски надо разделять. Поэтому инвестировать всю сумму в одну квартиру я считаю нерациональным. На сегодняшний день мне оптимальная стратегия видится в покупке двух-трех квартир. Опять-таки не пяти-шести, потому что в этом случае вы получаете дополнительные расходы на управление, а это тоже стоит денег

Стратегии инвестора: спекуляции

Естественная реакция, когда слышишь о росте цен, спекулятивный азарт: «Я куплю, через пару лет перепродам и заработаю на разнице цен». При тщательном изучении вопроса он должен стихнуть.

 
Во-первых, если вы продаете квартиру через пару лет, то теряете практически всю вашу прибыль на дополнительных расходах по покупке квартиры. Во-вторых, в течение первых 10 лет в случае продажи квартиры вы платите так называемый спекулятивный налог. Условно говоря, если вы купили квартиру за 100 000, а продали ее за 120 000, то вот с этих 20 тысяч вы должны заплатить 20-30%. А через 10 лет этот налог платить не надо.

Стратегии инвестора: арендный бизнес

Наиболее популярная стратегия в Мюнхене – арендный бизнес. Мощнейший экономический регион гарантирует постоянный приток состоятельных арендаторов. Единственное ограничение – невысокая доходность, которая снижается, в том числе и из-за роста цен на жилье.

 
На данный момент мы не говорим о высокой доходности по жилым объектам. Реально рассчитывать на 2-2,5% нетто, то есть чистой доходности в карман инвестора. Но это все же лучше, чем получать два десятых процента по депозитам в сберегательных кассах. Например, в нашей компании не все клиенты, купив недвижимость, сразу сдают ее в аренду. Кто-то оставляет ее для собственного использования. Кто-то приходит к арендному бизнесу спустя время. Определяющим является то, что у человека есть ликвидный объект, недвижимость в стабильной немецкой действительности.
 
Я бы обратил внимание на то, что квартиры в центре могут стоить в два раза дороже, чем объекты такого же качества в менее респектабельном районе. При этом вы знаете, что рентная доходность на сегодняшний день составляет в Мюнхене около 2-3%. Но если вы покупаете квартиру в самом центре города, в самом престижном районе, то из-за высокой цены за кв.м. она может опуститься даже до 1%. Любые риски надо разделять. Поэтому инвестировать всю сумму в одну квартиру я считаю нерациональным. На сегодняшний день мне оптимальная стратегия видится в покупке двух-трех квартир. Опять-таки не пяти-шести, потому что в этом случае вы получаете дополнительные расходы на управление, а это тоже стоит денег.

Стратегии инвестора: капитализация

Даже невысокие проценты привлекают инвесторов. Тем более, что оборотная сторона низкой доходности – высокая ликвидность и минимальные риски. Это характерно и для других сегментов недвижимости Мюнхена.

 
Разница между жилой и коммерческой недвижимостью, в первую очередь, в пороге входа. Средняя цена на коммерческие объекты составляет от одного до двух миллионов евро. А небольшой апартамент мы можем купить и за 200 000 евро – это является основным критерием для инвесторов. Да, в коммерческих площадях мы имеем более высокую доходность. Однако цены быстрее растут в жилом сегменте. Кстати, еще недавно 90% нашего портфеля составляли коммерческие объекты, но на данный момент мы активно предлагаем именно жилье. Рынок коммерческой недвижимости, на наш взгляд, находится в застое. Найти сейчас хороший объект практически невозможно.
Мы считаем, что инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость сравнимы. Вы получаете надежный и стабильный инструмент, сохраняющий ваши сбережения, приносящий небольшой месячный доход и некоторую капитализацию... Через 10 лет вы можете продать вашу квартиру и выйти на доходность 8-9% годовых.

Итак, недвижимость Мюнхена – это небольшой арендный доход, а по прошествии десятилетия возможность нарастить прибыль

Инвесторы не рассматривают вложения в квадратные метры Мюнхена исключительно с точки зрения доходности. Для заработка на аренде лучше подходят другие регионы Германии. Здесь же речь идет о покупке, прежде всего, ликвидного и понятного объекта, стоимость которого будет повышаться еще многие годы.

Главное преимущество Мюнхена – это не высокий доход от аренды, а капитализация, т.е. рост цен на квартиры. В том, что стоимость объектов в городе в обозримом будущем будет идти только вверх, не сомневается ни один аналитик. Вопрос лишь в том, на какую динамику можно рассчитывать. Специалисты Campus Consulting считают, что в ближайшие 10 лет цены на недвижимость в Мюнхене удвоятся.




заявка на сотрудничество
НАПИШИТЕ НАМ